La declaratoria de Fábrica en los Predios Rústicos

predios rústicos

Dr. Walter Galloso

En el Perú, quienes proponen las normas y legislan siempre lo efectúan sin tener muchas veces en cuenta lo que sucede en el sector agrario, y ello lo podemos graficar por ejemplo en el caso de las Declaratorias de fábrica en los predios rústicos. De la revisión de la frondosa normativa, que ha sido variada, derogada y abrogada, hemos podido ubicar la Ley N° 26389 y su Reglamento Resolución Ministerial N° 04 30-94-MTC/15. VR; que, entre otros, establece la regulación de las declaratorias de fábrica en predios rústicos.

Si bien es cierto, se emite la Ley 29090, la cual regula las declaratorias de fábrica y deroga todas las normas que se opongan a dicha norma, sin embargo de la lectura de ella no encontramos ninguna disposición que derogue la Ley 26389;  dado que conforme a lo dispuesto por el Art. 109 de la Constitución Política del Estado: “La ley es obligatoria desde el día siguiente de su publicación en el diario oficial, salvo disposición contraria de la misma ley que posterga su vigencia en todo o en parte”. Por otro lado, el ordenamiento Civil (Código Civil) señala en su Artículo I del Título Preliminar: Artículo I.- Abrogación de la ley. – La ley se deroga sólo por otra ley. La derogación se produce por declaración expresa, por incompatibilidad entre la nueva ley y la anterior o cuando la materia de ésta es íntegramente regulada por aquella. Por la derogación de una ley no recobran vigencia las que ella hubiere derogado.”.

De la lectura de la norma comentada encontramos que (Ley 26389); en su artículo 1°. – “LAS EDIFICACIONES PERMANENTES, QUE SE LEVANTAN EN TERRENOS RÚSTICOS Ó URBANOS, PODRÁN SER MATERIA DE DECLARACIÓN O DE CONSTATACIÓN DE FÁBRICA, SEGÚN LA OTORGUEN LOS CONSTRUCTORES O QUIENES CONSTATEN LA EXISTENCIA DE LAS EDIFICACIONES. TAMBIÉN LO SERÁN LAS AMPLIACIONES Y LAS MODIFICACIONES Ó VARIACIONES DE LAS EDIFICACIONES.”. Si bien es cierto, esta ley va a establecer disposiciones transitorias (las cuales por su naturaleza jurídica son parte de una norma en la que se regulan aspectos temporales, es decir tiene un carácter no permanente); sin embargo ello no niega la existencia de una regulación legal (Ley de obligatorio cumplimiento), que tiene duración en el tiempo, mientras no sea derogada o abrogada (como es el caso de los predios urbanos, los cuales fueron  inicialmente derogados por la Ley 27157 y  sus modificatorias y  su actual regulación con la Ley 29090).

La norma citada regula en su Artículo 2o.- Las declaraciones de fábrica, al igual que las constataciones, podrán ser otorgadas por el constructor o por el constatador, según el caso, mediante cualesquiera de los siguientes sistemas:

  1. a) Mediante escritura pública.
  2. b) Mediante memoria descriptiva y valorizada, judicialmente reconocida.
  3. c) Mediante proceso administrativo.

Uno de los requisitos adicionales, va a establecer su Reglamento, para poder ser inscrito en el Registro de Predios, es la visación de planos por la Municipalidad y es justamente allí, donde se presenta el gran problema, dado que los Municipios en muchos casos no tienen establecido en su TUPA, el concepto de visación de planos y pretenden darle solución aplicando la Ley 29090, que es para predios urbanos. Por otro lado, las autoridades de dicho ente, sobre todo en el área de infraestructura (tuvimos en el ejercicio profesional un caso en la Municipalidad de Salas en ICA), no están en sintonía de aplicar la norma más favorable al administrado, sino imponer su principio de autoridad que es en este caso autoritarismo y, siendo que el TUPA de dicho Municipio no lo preveía, denegaron la visación de planos.

Para tales efectos debemos tener presente que la Resolución del Tribunal Registral N° 187-2010-SUNARP-TR-A, de fecha 27 de mayo del 2010, en la cual se analizan los alcances de la Ley 26389, en su fundamento 8 señala: “SIN EMBARGO, EN EL TITULO NO OBRA PLANO DE UBICACIÓN DE LA EDIFICACIÓN DEBIDAMENTE CERTIFICADO POR LA MUNICIPALIDAD DE LA JURISDICCION, REQUISITO EXIGIDO POR EL ARTICULO 4° DEL REGLAMENTO DE LA LEY 26389 (…)”. De igual manera, existen pronunciamientos, contenidos en la Resolución del Tribunal Fiscal recaído en el expediente N° 223-98 de fecha 25 de julio del 2001, en el cual de igual manera se analizan las declaratorias de fábricas en predios rústicos, aspectos de aportaciones a IPSSS (hoy ESSALUD).

Basado en los hechos, es necesario que nuestros legisladores, en lugar de estar todos los días pensando solo en los temas coyunturales y de carácter político de nuestro país,  se den por lo menos un minuto en analizar dicha norma y brindar los alcances legales que sean necesarios para darle una regulación atendiendo a la naturaleza jurídica de los predios rústicos y obtener así una solución definitiva, dado que las declaratorias de fábrica según la Ley 29090 solo procedería en los terrenos urbanos  que cuenten con  proyecto aprobado de habilitación urbana, es decir, predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro de Predios.


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